大家好,我是广州好房房地产代理有限公司,销售经理好房哥,好房哥专注广州一手新房,很高兴和大家谈谈广州楼市的基本面,和各正域的情况,和大家交流分享学习。

广州由于人口及产业吸引力,广州还是能坐稳一线的位置,城市房产还是优质的保值选择,今天简单的给大家梳理下广州各区域的情况。

广州现有十一区,天河、黄埔、越秀、海珠、荔湾、番禺、从化、增城、花都、南沙、白云、均己开好地铁。

中心六区为天河、海珠、越秀、荔湾、白云、以及黄埔(由萝岗和老黄埔合并而来),产业也主要集中在中心六区,属于传统通勤区域。乘下五区属于外围区。

对于外地客户来说,最为关注广州的必然是广州的不限购区域,增城和从化,由于相对靠近广州市区,不限购,1.5万—2万+的增城区成为广州的成交大户,热门指数持续不减,成为刚需聚集地,许多外地客户第一着眼点也是增城.而从化由于不占据地缘优势,产业相对不发达.外地客户购买占比不高。

直观来说,天河、海珠、越秀、荔湾区域面积偏小,成交主力是二手市场,而行政区面的偏大的白云,黄埔、番禺、花都、增城、从化、土地供应足,二手房和新房市场兼有,或以新房为主。广州目前限售2年,这意味着,选中心区域房屋流动性要强于外围区域,2年左右即可换手交易,而外围区域新房的持有时间接近5年,成本大增。

再看看广州CBD,天河一枝独秀,黄埔紧跟其上.越秀老牌劲旅,虽然说跟着GDP去买房不完全正确,但是GDP在展现巨域的实力和潜力还是有一定说服力的。GDP強劲的区域,部分产业必然会发达。与之带来的居住消费也是房价增长的动力。

天河作为广州的城市形象担当,经济与颜值双优秀,珠江新城堪称全广州人心尖上的唯一能与深圳匹敌的房价至高地,现打造的金融城.也都在天河。天河的住宅土地供应向来不足,也不多,造成一定的稀缺资源,有品质的新房有限倔指可算,成交以二手房为。

黄埔为新贵,作为国家级经济开发区,科学城20年耕耘,不少五百强企业进驻,目前湾区核心战略中广州重点科学城,知识城,均在黄埔区,黄埔区的特点是产住结合,拥有强劲的GDP,另外大把土地未开发,属于手中有钱有地有粮的综合大地主广州一哥的位置。

越秀属于老牌強区,以金融商贸文创和健康医疗为主,更是教育强区,缺点是,区域面积小影响了可成长性。

番禺位于广州南部,与佛山,中山接壤,也是新广州人的聚集基地,20年前,第一代新广州移民造就了华南板块,广州南站也位于番禺。

白云区对于外来人口吸引强劲,人口增长数领先于各区。主要产业还是偏传统商贸,如皮具化妆品,化工等,由于外来人口众多.不太受老广和新广待见,优势是距离天河较近,区域大,人口增长较快。

海珠最为抢眼的是琶洲电商总部经济带.未来吸引大批高质量人群驻留,沿江居住环境优质,属于近30年崛起城市区,规划较越秀荔湾更新,居住舒适度更高,品质更优越。

南沙距离主城较远,属于大湾区,各城核心区位,因为自贸,以及粤港澳合作示范区光环加持而广受关注,属于广州增长区域中最为火热区域,(限购区域)

花都的主力是空港物流行业,白云机场也是中国客流量第三的机场,辐射粤北,粤西。

荔湾属于传统广州老城区,随着广州城市化发展的变化,逐渐远离核心,目前广州城正新盘供应大广广钢片区即在于此。

增城,不限购区域,热门片区新塘是第二代新广州人的居住地,新塘牛仔的盛名响彻国内外,朱村区域则是第四代新广州人的梦想起航地,因为不限购,成交数据常年占地据广州榜首。核心产业还是第二产业为主。

从化,青山绿水的重要维护点,旅游和第三产业占比较高,GDP垫底。

最后我们来说一下各区的未来走势。

从趋势价值来看,天河站在房价鄙视链的最顶端,珠江新城强劲便是实力,加上金融城,还要笑傲更多年。老区中,海珠由于琵州电商总部经济带规模经济和聚集效应,可成长性大大提高.优于越秀和荔湾,白云区产业升级仍要花费大量时间,但由于旧改大规模推进,城市形象提升,新盘供应量大增.后期也会成为热门点,黄埔合并萝岗后,GDP强劲,可增长型强劲的当红区域,番禺距天河较近,教育生活资源逐渐室善,前期华南板块进入成熟二手市场,也是选择车多的外围区。

以投资改善换房的节奏来看,以上行政区的多数区域5年价值稳步增长不会有大问题,属于短期入手稳妥区域。

而乘下的外围四区.持有时间,需要更久。

增城不限购以及2万左右的均价吸走了广州大部分的刚需客,和外地投资客,但区域完善和城市形象提升.还有待解决,主力片区新塘,朱村科教城,和荔城,荔城己成规模但距离广州较远,新塘进入二手市场,但城市形象有待提高,朱村生活配套仍需要时间完善,形成二手规模,应该在5年后,南沙侧是先天条件以及湾区规划强劲,引得投资者纷纷入场,硬件打造完成后,产业形成规模,各区域会分批进入二手市场,南沙也是热门区域,花都从化在规划以及区位和产业都偏弱,除自住外,暂时可以不用考虑。

时间所限,今天只能和大家分享广州各区的基本面。

基本上跌出一线是不会的,但是广州作为一线城市中的完美备胎,从区位到生活品质,居住舒适度,还是具有强大吸引力的。后期对于人口的吸纳也会非常强劲,做资产配置,在全国的城市中仍然是优选。

至于区域的认知,天河是永恒的王者,珠江新城不仅是天河的珠城,更是广州的珠城,这也是广州的城市标杆。备胎优选是,海珠,越秀,白云和荔湾,外围区域排序,黄埔综合实力,较强后续增长,番禺距离天河近,且进入成熟的二手市场,相对较健康,南沙由于粤港澳大湾区的概念一度火热领跑,投资需要守住,从化产业尚不发达.虽然不限购,但是外地人shen入。

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