转自《中国物业管理》2016年第一期,作者:宋安成

目前司法实践中,业主诉讼业委会和物业服务企业要求知情权的诉讼日益增多,囤于当前法律规定的不甚明确,对于这一问题司法判例亦多有不统一,在此,笔者结合自己处理过的相关案例,对此问题进行分析,并期与各位读者交流。

基本案情

董某与沈某为B小区业主,B小区于2012年5月成立第三期B小区业主委员会(以下简称B业委会)。2014年9月董某与沈某向Z区法院提起诉讼要求判令B业委会提供:1.2014年1-6月小区维修工程具体合同及经费使用明细;2.2012年至今停车证发放及车位收入明细;3.公共部位广告位出租合同及收费明细;4.2013年2月供水设备更换的施工合同及费用;5.维修基金使用明细、审批流程,6.2012年5月至今召开业委会的决议情况及会议记录。在庭审过程中,B业委会向法院提供证据证明其任期内提供的年度报告及2013年1月至2015年6月的账目收支明细,并补充提供了业主大会及业委会决议事项公告。但原告仍要求提供票据并认为收支存在问题。最终调解不成,Z区法院依法判决,驳回董某及沈某的诉讼请求。

法官观点

本案中法院认为业主有知情权,但是本案中原告在起诉前已知晓账目收支情况,诉讼中被告又提供相关材料已满足原告作为业主的请求公布、查阅的权利。如果原告认为被告提供的资料确有问题,可以经20%以上业主提议召开业主大会临时会议,对被告的相关账目进行审价评估,而非通过业主知情权的方式来解决。故驳回董某及沈某的诉讼请求。

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结合本案例的所涉及的知情权的相关问题,笔者就业主知情权诉讼问题分析如下:

一、关于本案中小区内部公共部位维修、租赁相关合同及发票是否为知情权之范围

最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条:业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的律师车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。可见业主享有请求公布、查阅业委会应当向业主公开的情况和资料。那么,笔者不禁要问,何为应当?既然有应当那么是否也有无需向业主提供的材料?最后,业主的知情权的外延究竟在何处?

笔者认为业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。业主有权了解其公共部位的收益与支出情况,本案中,B业委会通过年度报告及出示在任期间的账目明细的方式已将公共部位收支情况告知于业主,并在诉讼中补充了业委会决议的相关情况,已经配合了业主知情权的实现。但董某与沈某二人认为账目存在问题,仍要求提供发票原件及合同等行为已超出业主知情权应当知晓的范围,故不应支持。

原因有三:

首先,要求业委会提供广告位租赁的具体合同及发票的行为不应支持。小区维修、租赁等合同是小区物业服务公司与第三方签订的,并非业委会。虽然该协议的签订之前需要获得业委会或者全体业主认可,并办理相关的手续。但毕竟业委会不是合同的签订方,具体合同及发票原件均由物业服务公司保管。要求业委会提供发票及合同,笔者认为不妥。

其次,要求业委会提供使用维修基金的施工合同及具体账目不应支持。依据《物业管理条例》第十二条第三项:维修基金的筹集与使用是经过应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。董某和沈某既然未在本案中提出使用维修基金程序上的瑕疵,说明该决议程序合法,那么可以认定当时原告对于表决内容是知悉、认可的。但原告当时并未提出异议,而现在却以知情权为由质疑账目存在问题,笔者认为不妥。B业委会已公布维修基金的收支明细,业主对维修基金的使用也起到监督作用。如依业主要求公布具体账目、合同容易使业主断章取义,滋生不必要的猜疑,不利于小区业委会日后正常工作的开展。

最后,业委会作为民间自治组织,而非政府机关或者企事业单位,虽有一定的议事规则,但是由于业主及业委会成员的文化层次参差不齐,不能对其管理有过高的要求。笔者认为业委会应当按照议事规则表决、定期公布公共部位的收支明细,受业主监督,实现业主的知情权,更好地为小区服务;反之,过分扩大小区业主知情权的范围,满足其提出的一些不合理要求,不仅增加业委会的工作负担,也会激化小区业主与业委会之间的矛盾,制造不和谐因素,不利于小区的正常运转。

二、业主知情权的法律界限之分析

最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条虽已明确业主享有知情权的内容,但该内容表述过于模糊、笼统,在司法实践中难以操作。有的法院依据该条款认为只要业主请求的事项包括在该条款中,便事无巨细的都要求业委会满足业主的诉请;有的法院则依据该条款的内容并结合自身判断及利弊因素从而判定部分满足业主要求。至于究竟该如何判定业主知情权的界限,笔者认为可参考《公司法》中股东知情权的相关规定。

《公司法》第23条规定:“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股东可以要求查阅公司会计账簿”。可见,公司法中已经明确股东可以查阅的具体事项。对于股东查阅公司会计账目的问题更做了详细的规定,“股东要求查阅公司会计账簿的,应当向公司提出书面请求,说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的,可能损害公司合法利益的,可以拒绝提供查阅,并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的,股东可以请求人民法院要求公司提供查阅”。公司法在股东知情权的规定上权衡利弊,既保障股东合法的知情权,也避免股东知情权的滥用,妨碍公司的正常运转,在赋予公司一定否决权的同时又给予股东相对的救济。

笔者认为对于业主的知情权也可参考该规定进行设计,以达到权利的制衡。业主可以被赋予查阅账目及具体合同发票的权利,但是需要向业委会提出申请,业委会要在一定期限内给以答复并说明理由;如果拒绝,业主可以经20%以上的业主提议召开业主大会临时会议,对业委会的账目进行审价评估等,届时也可以要求物业服务公司配合提供账目、合同与发票。这样既保障了业主的知情权,又避免业主权利的滥用。

综上笔者认为业主的知情权是在业主应当获得信息时未获得该信息,从而业主为保障自己合法利益而行使的权利,但对于已经获得信息的业主其实已经享有知情权,至于信息的真实性及正当性,不应通过行使知情权,而应行使撤销权的方式去解决。业主对于程序违规、内容违法或侵害自身合法利益的业委会决议均可以向人民法院提出撤销权之诉。