有网友问,“2020年深圳房价会降吗?”从个人观察来看,今年深圳的房价不但不会降,还有进一步上涨的可能。为什么会这样呢?供需严重失衡决定了房价的基本走势。借此机会,简单谈谈我的看法。

深圳的房价降了吗?其实并没有。

据安居客的数据显示,深圳的房价一直处于横盘微涨的势头。

上图分别为新房、二手房近一年的走势图,从中可以看出,无论是新房还是二手房,基本上都在缓慢上涨,没有下跌的迹象。

今年3月以来,深圳楼市迎来新的一波抢购热潮。3月13日,太子湾·湾玺T7推出14套房源,建筑面积约360平米、370平米,总价4200万起步,在线开盘8秒售罄。3月7日,太子湾·湾玺推出70套240平-398平公寓,总价2000万起,15分钟成交破亿元。而上周3月16号开盘的万科星城,仅仅用了7分30秒,288套房源全部售罄,开发商吸金2.99亿。在疫情影响下,深圳三次开盘,三次售罄,足见其需求的旺盛和购买力的强悍,深圳没有下跌的基础。

深圳房价会降吗?几乎可以肯定说,不会。

首先,深圳综合实力强悍,处于国内第一梯队。

一般情况下,综合实力越强的城市,其房价也就越高。而综合实力是由经济、政治、科技、教育、医疗、文化、体育等城市资源决定的。在某种程度上说,城市资源的聚集决定了房价水平,高房价是优质城市资源聚集的结果。

其次,深圳的面积小,可供开发利用的土地面临枯竭局面。

深圳最大的问题就是土地空间不足。数据显示,深圳的总面积为1996.85平方公里,仅相当于北京的八分之一,上海的三分之一,广州的四分之一。目前,深圳建成区面积已达927.96平方公里,逼近1002平方公里的建设用地规模控制线,而另外的974平方公里属于基本生态范围面积,是不可以随便动用的,所以深圳的土地资源变得日益稀缺。

除了前海极少量的供地外,政府只能通过旧改增加土地供应,高额的拆迁费用进一步推高了建房成本,这让深圳的高房价雪上加霜。

再次,外来人口仍在持续不断地增加。

深圳名义上管理着1300万人口,但实际人口可能高达2200万,这是有大数据支撑的,不是胡编乱造的。在总人口扣除了“过客”和“访客”之后,就得出了深圳常住人口的数据:2200万左右。

不仅如此,每年外来人口的数量还在持续不断地增加。据统计显示,在2014年至2019年,人口流入的数量分别是15万、60万、52.95万、55.08万、49.83万和61.99万。

最后,深圳有双区政策加持。

深圳接连收获了粤港澳大湾区和社会主义先行示范区,这无疑让深圳的城市定位提升了一个档次,从此有了和全球城市一较高下的资本。这反映在房地产市场上,其对楼市的利好是显而易见的,房价只有不断地上涨才能与世界经济中心的深圳相匹配。

小结

人口的不断流入带来了资金和技术,同时也带来了住房需求,在没有新增土地供应的情况下,供应端和需求端的矛盾日益激化。再加上旁边还有一个动辄就是二三十万一平房价的香港,深圳的房价到头了?恐怕还有很大的提升空间。