以史为鉴,可以知兴衰

房价,是个永远不过时的热门话题。

讨论这个问题,很多人完全是根据情绪来,有的说人人都要买房会一直涨,有的说现在泡沫太大肯定崩盘。

如果不受情绪影响,我们心平气和的讨论一下房价,从哪里找根据?

我认为这个问题的答案是我国房地产的历史。

每个门口保安都会问的三个哲学问题是:你是谁?你从哪里来?你要到哪去?

只有看明白了历史,搞懂了你是谁和从哪里来,才能清楚的知道我们将来会去到哪。

从这个意义上,历史学才是真正的未来学。

01福利公房时代(1949-1978)

1955年,一五计划提出优先发展中工业,【先生产,后生活】是城市建设的纲领。

当时的住房是什么呢?是“非生产性建设”,是要降低建设标准的,总之一切为了生产让路。

所以你可以想象,在那个年代,住房质量是排不上号的,有的住就不错了。

1959年建工部召开的住宅标准座谈会上要求,公房居住面积采用人均4-6平标准。

这什么概念?三口之家大概就是十几二十平的住房面积。

但是即使这样,还是有很多问题。

那时的住房建设和分配由单位和政府统一主导,问题就来了,单位盖房子的钱,主要靠政府拨款,不够就自己想办法。

对企业来说,是“多建多赔,少建少赔,不建不赔”,没人逼着的话,谁愿意自掏腰包盖房子?

所以,当时的情况就是,房子供应紧缺,缺房问题严重,1978年,全国缺房户323万户,占居民总数的17%。

而且当时的公房租金非常的低,根据当时的《宿舍收租暂行办法》,每平米公房的月租是0.12元,带来的问题就是【租不养房】,后期房子的维护根本没法保证。

总结一下,这个阶段,由于政策纲领是优先保障生产,房子只是大时代背景下的小配角。

02

房改启动前夜(1978-1994)

邓小平看到了住房存在的问题,1978年,他提出:

解决住房问题能不能路子宽些,譬如允许私人建房、私建公助、分期付款。。。

放在现在来看,房地产商赔钱简直可以当新闻看。但当时的情境下,几乎是个普遍问题。

邓小平后来发表讲话,提倡要改变一个观念,就是建筑业是赔钱的。

这一系列讲话精神,给后来的住房制度改革拉开了序幕。

当然,这个时候的时代背景是,改革开放已经轰轰烈烈开始了。1978-1994年,GDP实际年均增长超过10%,全国职工平均工资年均增长13.3%,城镇化率从17.9%增加到28.5%。

经济的增长,也迫切需要房地产行业制度的改革。

这段时间为什么叫房改启动前夜,因为这期间很多政策、改革都是在探索阶段,算是给后来的商品房时代做了铺垫。主要铺垫了这几方面:

(1)住房商品化改革。按照过去的路数,公家的房子超低的租金就能一直住着,谁还会自己去买房?所以这个改革就从提高租金开始入手。

(2)土地所有权和使用权两权分离。1980年深圳特区成立,但是特区建设干啥都要钱,咋整?收土地使用费!宪法规定土地不让租咋办?修宪!

从这开始,传说中的土地财政开始萌芽。

而且我觉得,深圳的创新精神从那时候也被写进了城市的基因里。只要思想不滑坡,办法总比困难多。

(3)开始了商品房预售制度。现在我们都很熟悉了,买期房嘛,先交钱,几年后交房。但在当时可是创新。

1994年,房企融资很困难,于是就学习香港,搞起了预售制度。这个制度在后来成了房地产商资金周转的法宝,被房地产商玩到了极致。

记得当时看过孙宏斌的往事,他每天都抓一屋子高管开会,只研究一件事情,就是公司现金流的周转腾挪,差一笔差一天都不行。

当然,这期间也出现了乱集资、烂尾楼、海南房地产过热等等乱象,但抹黑走路,难免要摔几个跟头的。

总结一下这个时期,就是各个制度、模式都在探索磨合当中,是房改黎明的前夜。

03

商品房新时代(1998至今)

1997,亚洲金融危机。到1999年,外商直接投资额首次出现负增长,同比增速-11.3%,经济环境压力非常大。

在这个背景下,国家提出:加快住宅建设,使之成为新的经济增长点和消费热点。

98年国务院发了一个重要的23号文,要求停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。

什么概念呢?就是可能你现在还会听到某些老国企有分房这种事情,但是很抱歉,这都是20多年前就该被叫停的的遗留问题了。

这个文件里还有非常重要的一个纲领,你一定要仔细领会:

高收入家庭购买或租赁商品房,中低收入家庭购买经济适用房,低收入家庭租赁廉租房。

如果没记住,多读几遍这句话。

从1998年定调以后,房地产就逐步成为国家支柱产业,产业增加值占比逐步增加:

房地产业的大发展,也确实有效提升了居民住房条件,人均住房面积大幅增长:

当然,房地产业大发展,也带来了房价增速过快等一系列问题。

很多人还没来得及上车,一眨眼车就跑出去老远。

为此,国家也密集发布多轮调控政策,限购、限贷,坚定实行房住不炒。

总体来讲,从2016年到现在,全国的房价控制的还是比较好的,没有大规模的暴涨。

另外有关调控,我之前在留言区里说过,我们一定要清楚的知道,国家调的到底是什么?

是瞎炒作带来的过快的增速,而不是要把房地产业一棒子打死、让房价掉头向下。

房地产业是支柱产业,经济周期之母,民生的保障,金融危机的策源地,可真不是闹着玩的。

说实话,前几年因为各种能说和不能说的原因,我国的房地产行业发展确实存在很多问题。比如过度关注房地产对经济增长的作用,忽略了保障民生的作用,比如城乡失衡,土地财政推升房价,比如住房租赁市场乱七八糟,不规范不完善。

所以未来的调控和政策加码的方向,其实已经呼之欲出了。

04

未来?

站在现在这个时点,我们再回过头看我让你多读几遍的,1998年国家对房地产业的定调,可以说至今仍然具有先进性。我再写一遍:

高收入家庭购买或租赁商品房,中低收入家庭购买经济适用房,低收入家庭租赁廉租房。

总结一下就是:高收入靠市场,中收入靠支持,低收入靠保障。

国家的这个价值取向,其实到现在都没变过。

什么意思呢?就是大部分商品房,面向的本来就是高收入人群。

降低房价让所有人都能住上便宜房子,从来就不是一个解决方案,因为它不符合市场经济规律,只能存在于YY之中。

什么叫商品房?首先它是一个商品,得尊重市场规律。

然后因为住房问题关系重大,所以国家会对中低收入家庭有支持和保障。

但如果有人期望有一天人人都能住上又便宜又好的大房子,那可能醒了以后真的会很感动。

站在历史的高度,才能客观的审视我国的房地产的地位和发展阶段,不受情绪影响,理性作出判断。

本文来自投行大师兄。